Faut-il un expert-comptable pour un LMNP au régime réel ?

Non. Aucun texte n'impose de recourir à un expert-comptable pour une activité de location meublée non professionnelle, quel que soit le régime.

Ce qui est obligatoire, en revanche

• Tenir une comptabilité commerciale : livre-journal, grand livre, bilan, compte de résultat, tableau des amortissements ;
• déposer la liasse 2031 et 2033 dans les délais ;
• la transmettre par voie dématérialisée : saisie en ligne gratuite dans l'espace professionnel au régime simplifié, ou EDI-TDFC par un partenaire agréé ;
• conserver les pièces justificatives et pouvoir produire un FEC conforme.

La question n'est donc pas « ai-je le droit de le faire seul ? » mais « suis-je capable de produire ces documents ? ».

Ce qu'apporte réellement un expert-comptable

• Sa responsabilité professionnelle engagée sur les chiffres produits ;
• un regard sur les arbitrages : quote-part de terrain, amortissement ou déduction des frais d'acquisition, opportunité du réel ;
• la télétransmission incluse ;
• un interlocuteur en cas de contrôle.

Pour un patrimoine simple - un bien, un crédit, pas de travaux complexes - ces apports sont limités au regard du coût.

Ce que coûte l'autonomie

Du temps, la première année surtout : comprendre la décomposition par composants, le plafonnement de l'article 39 C et le report des amortissements différés. Ensuite, la reconduction est mécanique.

Le vrai critère

Si votre situation comporte plusieurs biens, de l'indivision, un démembrement, un passage envisagé en LMP ou une revente proche, l'accompagnement se justifie. Sinon, un logiciel qui applique correctement les règles suffit - encore faut-il pouvoir vérifier qu'il les applique correctement.