Télétransmettre sa liasse LMNP en EDI-TDFC sans expert-comptable

Votre liasse est prête. Le bilan est équilibré, le tableau des amortissements s'enchaîne correctement avec celui de l'an dernier, le PDF est propre. Et pourtant, aux yeux de l'administration, vous n'avez rien déclaré. C'est le mur sur lequel bute le bailleur qui tient sa comptabilité seul : produire une liasse et la déposer sont deux opérations distinctes, et la seconde passe par des canaux que le site des impôts documente mal. Ce guide déroule le dépôt d'une liasse EDI-TDFC LMNP de bout en bout, sans expert-comptable, ainsi que son alternative gratuite, que presque personne ne mentionne.

Il ne redéfinit rien : le sigle est expliqué dans notre fiche EDI-TDFC, et le contenu des formulaires dans notre guide Comment remplir la liasse fiscale 2031 pas à pas. Ici, on part d'une liasse déjà calculée et on va jusqu'à l'accusé de réception, en passant par ce que le dépôt coûte réellement. Les procédures et les chiffres cités ont été vérifiés sur impots.gouv.fr et sur les sites des prestataires le 1er septembre 2026 ; les tarifs et les échéances bougeant chaque année, revérifiez-les avant de vous engager.

Le PDF de votre liasse n'est pas une déclaration

C'est le malentendu central, et il coûte cher parce qu'il ne se manifeste qu'après l'échéance. Un logiciel de comptabilité LMNP, le nôtre compris, produit un jeu de formulaires 2031-SD et 2033-A à 2033-D au format PDF. Ce document sert à trois choses : relire vos chiffres, les archiver, et les fournir en cas de demande. Il ne part nulle part.

Le cas du brouillon mérite d'être souligné, parce qu'il piège des gens qui ont pourtant fait 95 % du travail. La documentation de la DGFiP est explicite : une déclaration qui resterait en mode brouillon ne vaut pas preuve de son dépôt, seule la validation finale du formulaire principal et la délivrance du certificat de dépôt créent le dépôt déclaratif. Vous pouvez donc avoir passé trois heures à saisir vos tableaux, être parti chercher une facture, et n'avoir jamais rien déposé.

EFI ou EDI-TDFC : les deux canaux ouverts à un LMNP au réel

On lit très souvent que la liasse 2031 ne peut pas être déposée depuis l'espace professionnel et qu'un partenaire EDI est obligatoire. Cette affirmation est vraie au réel normal, et fausse pour la quasi-totalité des loueurs en meublé. La règle publiée par la DGFiP dans sa page sur les obligations de téléprocédures distingue en réalité deux situations.

Un LMNP au régime réel relève du réel simplifié tant que ses recettes restent sous les seuils du réel normal, fixé pour la location meublée à 286 000 € de recettes - le seuil de 945 000 € que l'on voit parfois cité vise la fourniture de logement au sens hôtelier, pas la location meublée. Autant dire que la question ne se pose pas : si vous louez un ou trois logements meublés, vous êtes au simplifié, et les deux canaux vous sont ouverts.

La sanction du dépôt papier est modeste mais réelle : en l'absence de droits à payer, ce qui est le cas d'une déclaration de résultat LMNP, déclarer autrement que par voie électronique coûte 15 € par document, avec un minimum de 60 € et un maximum de 150 € pour les documents à produire en même temps. Une liasse comptant typiquement cinq formulaires, l'amende ressort à 75 €.

Le mur de l'EFI : ce que « saisie en ligne » veut dire concrètement

La voie gratuite existe donc. Encore faut-il savoir ce qu'elle implique, et c'est là que les guides restent vagues. Le service s'appelle Déclarer > Résultat dans votre espace professionnel. Vous sélectionnez l'activité concernée (elle apparaît avec son code NAF - 6820A « location de logements » en longue durée, 5520Z en meublé de tourisme - et la mention de l'obligation fiscale « BIC »), puis la période d'imposition, et vous arrivez sur un formulaire à onglets : 2031, 2031-bis, puis 2033-A à 2033-G et quelques annexes plus rares.

Vous ressaisissez à la main, case par case, ce que votre comptabilité a déjà calculé. Plusieurs dizaines de zones, dont le tableau des amortissements, le plus long et le plus sensible. Les seuls contrôles sont ceux du formulaire : rien ne vérifie que votre 2033-C est cohérent avec votre grand livre.

Trois points pratiques valent le détour, parce qu'ils ne se découvrent normalement qu'en cours de saisie :

• Le service peut tout simplement ne pas apparaître. L'écran de sélection liste les activités enregistrées avec leur obligation fiscale. Si votre service des impôts des entreprises n'a pas enregistré l'obligation « BIC réel simplifié » sur votre SIRET, aucune ligne ne s'affiche et aucun formulaire ne s'ouvre. Ce n'est pas un bug : c'est un dossier à régulariser auprès du SIE, ce qui prend des jours, pas des minutes. À vérifier en février, pas le 19 mai.
• Le brouillon n'est conservé que deux mois. Utile pour saisir en deux fois, inutile pour préparer sa déclaration très en avance.
• La fenêtre de correction confortable dure 24 heures. Dans les vingt-quatre heures qui suivent votre premier dépôt, le formulaire se rouvre tel que vous l'aviez saisi. Au-delà, une déclaration rectificative reste possible, mais elle impose de ressaisir l'intégralité des éléments sur un formulaire vierge. Une erreur repérée en juin se paie donc d'une seconde saisie complète.

Ce qu'est un partenaire EDI, et ce qu'il fait de votre liasse

L'autre voie consiste à ne rien ressaisir : votre logiciel produit un fichier au format TDFC, et un tiers l'achemine. Ce tiers est le partenaire EDI. Selon la DGFiP, il peut être l'entreprise elle-même, un cabinet comptable, ou un prestataire de services d'intermédiation. Son rôle est de collecter les données déclaratives, de les mettre au format attendu, de les transmettre à l'administration et de restituer à son client le résultat du dépôt.

Pour un loueur en meublé sans expert-comptable, seule la troisième catégorie est accessible en pratique : un portail de télétransmission en ligne, chez qui on crée un compte, on dépose un fichier ou on saisit une liasse, et on paie à l'envoi. Devenir soi-même partenaire EDI suppose des compétences techniques : ce n'est pas une option pour un particulier.

Quatre vérifications avant de payer quoi que ce soit :

1. Le prestataire transmet-il les annexes ? Une 2031 sans ses tableaux 2033 est un dépôt incomplet.
2. Gère-t-il le millésime dont vous avez besoin ? Si vous régularisez un exercice ancien, le formulaire à utiliser est celui de l'année concernée, et tous les portails ne les conservent pas.
3. Accepte-t-il un dépôt rectificatif ? C'est le mode qui remplace une liasse déjà déposée.
4. Vous restitue-t-il les comptes rendus de la DGFiP, et pas seulement un message « transmis » ? Voir plus bas : c'est le point qui décide de tout.

Ce que coûte réellement un dépôt en EDI-TDFC

Prenons un cas concret : un T2 loué meublé à l'année, 12 000 € de recettes, un propriétaire seul au régime réel, une seule liasse par an. Sa comptabilité est tenue avec un logiciel gratuit auto-hébergé : les formulaires existent déjà, il ne reste qu'à les faire arriver à la DGFiP.

* Fourchettes relevées en juillet 2026 et reprises de notre fiche combien coûte une déclaration LMNP - à revérifier chez le prestataire, ces tarifs bougent d'une campagne à l'autre.

Le chiffre de la deuxième ligne est un tarif public constaté, pas une estimation : Teledec, l'un des portails de télétransmission accessibles sans passer par un cabinet, affichait le 1er septembre 2026 99 € HT par liasse au régime simplifié (soit 118,80 € TTC), sans adhésion annuelle, avec édition gratuite des formulaires et paiement au moment de l'envoi. Retenez l'ordre de grandeur : de quelques dizaines d'euros à environ 120 € par liasse et par an, à revérifier chez le prestataire au moment de déposer.

Trois enseignements se dégagent de ce tableau, et ils sont plus intéressants que le total.

D'abord, le bas de la fourchette « tout compris » n'inclut pas toujours la transmission. Plusieurs services d'entrée de gamme préparent la liasse pour quelques dizaines d'euros, vous livrent un PDF et un mode d'emploi de saisie dans l'espace professionnel, et s'arrêtent là. Vous achetez alors un calcul, pas un dépôt. La question à poser avant de payer tient en une phrase : est-ce vous ou eux qui recevrez le compte rendu de la DGFiP ?

Ensuite, la télétransmission se facture à la liasse, pas au bien. L'activité de location meublée est une activité unique : deux logements détenus dans les mêmes conditions entrent dans la même liasse 2031, donc dans le même dépôt, donc au même prix. C'est l'inverse de plusieurs logiciels du marché, qui facturent 100 à 200 € par bien supplémentaire (tarifs constatés en juillet 2026). Au-delà d'un bien, l'écart entre les colonnes du tableau se creuse nettement.

Enfin, l'écart avec l'expert-comptable ne se juge pas sur le seul acte de dépôt. Sur cinq ans, la différence entre la ressaisie gratuite et un cabinet ressort entre 2 000 € et 4 500 €. Mais ce que vous achetez chez un professionnel, ce n'est pas un transfert de fichier à 119 € : c'est un contrôle de vos chiffres et une responsabilité professionnelle engagée, ce qu'aucun logiciel, y compris le nôtre, ne peut offrir.

Reste à remettre ces sommes à l'échelle de l'enjeu. Toujours sur notre T2 à 12 000 € de recettes, avec 4 200 € de charges déductibles et une dotation aux amortissements ramenant le résultat à zéro, le régime réel efface l'imposition de l'activité. Au micro-BIC, avec l'abattement de 50 % de la location meublée de longue durée, la base imposable aurait été de 6 000 €, soit 2 916 € pour un contribuable à 30 % de tranche marginale (30 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, taux applicable aux revenus locatifs meublés depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Un dépôt à 118,80 € représente 4 % de l'économie réalisée : le coût de la télétransmission est réel, mais ce n'est pas l'arbitrage important.

La procédure, de la clôture au dépôt

Voici l'enchaînement complet, dans l'ordre où il se déroule.

1. Clôturer l'exercice au 31 décembre. Toutes les écritures saisies, tous les justificatifs rattachés, le tableau des amortissements à jour et raccordé au stock de l'exercice précédent.
2. Produire la liasse et la relire sur PDF. C'est le seul moment où vous verrez vos chiffres présentés comme l'administration les lira.
3. Contrôler quatre cohérences avant tout dépôt : le résultat du 2033-B doit se retrouver sur la 2031 ; la dotation du 2033-C doit correspondre à celle du compte de résultat ; le report d'amortissement non déduit se raccorde à celui de l'exercice précédent dans votre plan d'amortissement - et non dans un cadre de la liasse simplifiée, aucun ne le porte ; le SIRET et la période d'imposition doivent être ceux de l'activité déclarée.
4. Choisir le canal. Dans les deux cas, l'espace professionnel reste nécessaire : recourir à un partenaire EDI ne dispense pas de le créer, et c'est là que vous consulterez vos déclarations déposées.
5. Transmettre avant l'échéance. La date limite se calcule comme suit : deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, plus quinze jours pour les déclarations télétransmises. Pour les résultats 2025, elle était fixée au 20 mai 2026. Prévoyez la marge : un rejet technique découvert le dernier jour ne se corrige pas le dernier jour.
6. Récupérer la preuve du dépôt et l'archiver (section suivante).
7. Reporter le résultat sur la 2042-C-PRO (section suivante également).
8. Conserver l'ensemble au moins six ans, durée de conservation des documents comptables prévue par l'article L. 102 B du Livre des procédures fiscales : PDF de la liasse, preuve de dépôt, fichier des écritures comptables et justificatifs.

Conserver l'accusé de réception : la seule preuve que vous ayez

C'est l'étape que tout le monde bâcle, parce qu'elle arrive après le soulagement. Elle est pourtant la seule qui matérialise votre dépôt.

En saisie en ligne, la validation finale déclenche la délivrance d'un certificat de dépôt. Il est horodaté, il crée juridiquement le dépôt, et la déclaration devient ensuite consultable dans votre compte fiscal. Téléchargez-le immédiatement.

En EDI, la confirmation arrive en deux temps, et c'est là que se loge le piège :

• un accusé de réception du fichier, émis dès que la DGFiP reçoit l'envoi, avant tout traitement. Il prouve que le fichier est arrivé, rien de plus ;
• un compte rendu de traitement ensuite, qui indique si la déclaration est acceptée ou rejetée. Les motifs de rejet classiques sont prosaïques : SIRET inconnu du service gestionnaire, période d'imposition non ouverte, millésime de formulaire inadapté, obligation fiscale non enregistrée.

Que faut-il archiver, concrètement ? Le certificat de dépôt ou le compte rendu accepté, le PDF de la liasse transmise, et le fichier des écritures comptables de l'exercice. En cas de mise en demeure ou de majoration pour dépôt tardif, c'est la seule pièce qui établisse la date à laquelle vous avez déclaré.

L'étape qu'on oublie : reporter le résultat sur la 2042-C-PRO

Déposer la liasse n'imprime rien sur votre impôt sur le revenu. La 2031 informe le service des impôts des entreprises du résultat de votre activité ; c'est votre déclaration de revenus personnelle qui l'impose. Le lien entre les deux, c'est vous qui le faites, via l'annexe 2042-C-PRO : bénéfice en case 5NA, déficit en case 5NY, dans la rubrique des BIC non professionnels au régime réel, avec le SIRET dans le cadre d'identification.

Deux difficultés se cumulent ici. La première est une erreur de contenu : reporter les recettes au lieu du résultat, c'est-à-dire remplir les cases du micro-BIC alors qu'on est au réel. L'administration impose alors deux fois la même activité.

La seconde est une question de calendrier. La déclaration de revenus se dépose selon un échéancier par zone qui court d'avril à juin, tandis que la liasse est attendue mi-mai : vous avez besoin de connaître votre résultat avant de valider votre 2042. L'ordre est donc de produire la liasse d'abord. S'il a été inversé, le service de correction en ligne, ouvert de fin juillet à début décembre, rattrape le report sans formalité particulière.

Ce qu'OpenLMNP fait, et ce qu'il ne fait pas

Autant être direct, parce que c'est exactement le sujet de ce guide. OpenLMNP produit votre liasse ; il ne la télétransmet pas dans sa version gratuite. Le logiciel, sous licence AGPLv3 et auto-hébergeable, tient la comptabilité, calcule l'amortissement par composants, applique le plafonnement de l'article 39 C et le suivi des amortissements réputés différés, génère la 2031 et les tableaux 2033-A à 2033-D en PDF, produit un FEC conforme à 18 colonnes et indique le montant à reporter en 5NA ou 5NY. La transmission s'arrête là où commence le canal EDI.

La télétransmission EDI-TDFC figure sur notre page tarifs comme option payante de l'offre cloud, annoncée à partir de 39 € par an, et signalée « bientôt disponible » : elle n'est pas lancée à la date de publication de ce guide, et son tarif définitif sera fixé au lancement. Elle ne fera jamais partie du socle gratuit, parce que l'acheminement passe par un partenaire agréé qui, lui, facture le service. Nous préférons l'écrire noir sur blanc plutôt que de laisser un abonné le découvrir le 19 mai.

Concrètement, deux voies s'offrent donc aujourd'hui à un utilisateur du logiciel : la saisie en ligne dans l'espace professionnel, gratuite, en s'aidant du PDF généré, ou un portail EDI tiers facturé à la liasse. Dans les deux cas, la partie difficile est en amont, dans la comptabilité et le calcul des amortissements ; le dépôt lui-même reste un acte administratif de vingt minutes une fois les bons chiffres établis.

Si vous voulez voir à quoi ressemble une liasse générée automatiquement avant de choisir votre canal de dépôt, la démo en ligne est ouverte sans inscription, et le code est public sur GitHub. Notre fiche Peut-on faire sa liasse 2031 soi-même ? résume les deux obstacles à franchir avant d'en arriver là.