Micro-BIC ou régime réel ?
La réponse chiffrée, en 10 secondes.
Comparez l'impôt des deux régimes sur vos chiffres, amortissements compris.
Vous économisez
3 499 €
par an · ≈ 35 000 € sur 10 ans
Vos chiffres
Loyers bruts, avant commission de plateforme.
Prix d'achat, hors frais de notaire.
Commissions, assurance, copro, taxe foncière...
Intérêts + assurance emprunteur de l'année.
Sur votre avis d'impôt. En cas de doute : 30 %.
Paramètres avancés
Notaire + agence. Suit 8 % du bien tant que vous n'y touchez pas.
Non amortissable.
Impôt annuel estimé
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux 18,6 %
1 600 € d'amortissement reportés sur les exercices suivants - ils ne sont jamais perdus.
Voir le détail du calcul
Micro-BIC le plus simple Meilleur choix
- Recettes
- 14 400 €
- - Abattement forfaitaire 50 %
- 7 200 €
- = Base imposable
- 7 200 €
- Impôt estimé
- 3 499 €
Régime réel Meilleur choix
- Recettes
- 14 400 €
- - Charges
- 3 500 €
- - Intérêts d'emprunt
- 3 800 €
- = Avant amortissement
- 7 100 €
- Bâti (6 composants)
- 6 460 €
- Frais d'acquisition / 25 ans
- 640 €
- Travaux / 10 ans
- 0 €
- Mobilier / 5 ans
- 1 600 €
- Total disponible
- 8 700 €
- - Amortissement déduit
- 7 100 €
- dont reporté
- 1 600 €
- = Base imposable
- 0 €
- Impôt estimé
- 0 €
Démo en ligne, sans inscription.
Estimation indicative, pas un conseil fiscal. Calcul effectué dans votre navigateur - vos montants ne sont ni envoyés, ni enregistrés. Barème simplifié (TMI appliquée à toute la base), première année en année pleine, plus-value à la revente hors périmètre. Seuils et taux vérifiés le 30/08/2026.
Vous tenez déjà votre comptabilité ? Gérez votre LMNP →
Trois règles suffisent à trancher
L'amortissement change tout
Au réel, vous déduisez chaque année une fraction du bien, des travaux et du mobilier - sans avoir rien dépensé cette année-là. C'est ce qui ramène si souvent la base imposable à zéro.
Le plafond décide parfois à votre place
En meublé de tourisme non classé, le micro-BIC s'arrête à 15 000 € de recettes depuis la loi Le Meur. Au-delà, le réel n'est plus un choix : il s'impose.
Le réel vous engage un an, pas dix
L'option se reconduit tacitement mais se dénonce. Le vrai coût du réel n'est pas juridique : c'est la comptabilité à tenir - d'où ce logiciel.
Aucune boîte noire : voici le calcul
Les mêmes constantes que dans le logiciel, et le code est public.
Décomposition du bâti
| Gros œuvre | 50 % | 50 ans |
| Toiture | 10 % | 25 ans |
| Installations électriques | 10 % | 25 ans |
| Étanchéité | 5 % | 15 ans |
| Agencements intérieurs | 15 % | 15 ans |
| Plomberie / sanitaire | 10 % | 15 ans |
Soit 3,80 % par an de la valeur du bâti, terrain (15 %) exclu.
Abattements et plafonds 2026
| Type de location | Abatt. | Plafond |
|---|---|---|
| Meublée longue durée | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
- Prélèvements sociaux : 18,6 % (LFSS 2026 ; 17,2 % en location nue).
- Frais d'acquisition amortis sur 25 ans, travaux sur 10, mobilier sur 5.
Seuils et taux vérifiés le 30/08/2026 - sources : impots.gouv.fr, BOFiP, loi de finances 2025 dite loi Le Meur, LFSS 2026.
Micro-BIC et réel, ligne à ligne
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Déduction des charges réelles | Forfait | À l'euro près |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Intérêts d'emprunt déductibles | Non | Oui |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Bilan + liasse 2031 |
| Plafond de recettes | 15 000 € à 83 600 € | Aucun |
| Report du déficit | Non | 10 ans |
| Amortissement non déduit | - | Reporté sans limite |
| Intérêt quand les charges sont faibles | Souvent gagnant | Peu d'écart |
Ce que ce calculateur ne dit pas
- Il applique votre TMI à toute la base : ni barème par tranches, ni quotient familial, ni décote.
- La première année est comptée en année pleine : le prorata temporis réduira l'amortissement réel.
- L'amortissement décroît par paliers (mobilier à 5 ans, composants à 15 et 25 ans) - ici il est constant.
- La plus-value à la revente et la réintégration des amortissements (depuis le 15/02/2025) sont hors périmètre.
- Un seul bien, une seule année. Ni CFE, ni TVA para-hôtelière, ni bascule LMP à 23 000 €.
- Les recettes attendues sont brutes : la commission de plateforme se déclare en charge au réel, pas en déduction du chiffre d'affaires.
- Le déficit du régime réel est affiché mais son report sur les 10 années suivantes n'est pas modélisé.
Le moteur de calcul est le même que celui du logiciel, et son code est public : vérifiez-le sur GitHub.
Questions fréquentes sur le choix du régime
Dois-je saisir mes recettes Airbnb brutes ou après commission ?
Brutes. L'abattement du micro-BIC s'applique au montant total versé par le voyageur, commission de plateforme comprise. Au régime réel, cette commission redevient une charge déductible : saisissez-la dans « charges annuelles ». C'est la première source d'erreur d'assiette, et elle s'est aggravée avec le passage d'Airbnb aux frais de service uniques.
Que devient l'amortissement que je n'ai pas pu déduire cette année ?
Il n'est pas perdu. L'article 39 C du CGI interdit à l'amortissement de créer un déficit : la fraction non déduite devient un amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée sur les exercices suivants. Le calculateur affiche ce report dès qu'il existe.
J'ai deux biens : puis-je additionner mes chiffres ?
Pour un ordre de grandeur, oui. Mais l'amortissement se calcule bien par bien, avec des dates d'entrée et des quotes-parts différentes, et le plafonnement s'apprécie sur le résultat global. Pour un chiffre exact sur plusieurs biens, il faut un vrai dossier comptable.
Que se passe-t-il si je dépasse 15 000 € en meublé de tourisme non classé ?
Le micro-BIC ne vous est plus ouvert : le régime réel devient obligatoire. C'est l'effet de la loi Le Meur, qui a ramené l'abattement à 30 % et le plafond à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Faire classer le logement rétablit 50 % d'abattement et le plafond de droit commun, soit 83 600 € pour les recettes 2026.
Ce calculateur enregistre-t-il mes montants ?
Non. Tout est calculé en JavaScript dans votre navigateur : aucun montant n'est envoyé au serveur, aucun formulaire n'est soumis, rien n'est stocké. Le code du moteur de calcul est public sur GitHub.
Puis-je revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?
Oui. L'option pour le régime réel vaut un an et se reconduit tacitement, mais elle peut être dénoncée dans les délais de déclaration. En pratique, le vrai coût du réel n'est pas juridique : c'est la comptabilité à tenir.
Pour aller plus loin
Le calculateur estime. OpenLMNP déclare.
Import Airbnb, amortissement par composants, liasse fiscale 2031. Open source, auto-hébergeable, 9 €/mois en version hébergée.