Démembrement de propriété
Démembrer, c'est séparer la propriété en deux droits : l'usufruit (user du bien et en percevoir les revenus) et la nue-propriété (en disposer). Le démembrement résulte le plus souvent d'une donation ou d'une succession.
Qui déclare quoi
L'usufruitier perçoit les loyers : c'est lui qui déclare l'activité de location meublée, obtient le SIRET, déduit les charges et amortit. Le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne déclare rien.
Le barème de l'article 669
La valeur de l'usufruit se détermine par un barème légal, en fonction de l'âge de l'usufruitier. Neuf tranches, de dix ans chacune :
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Un usufruit à durée fixe, lui, vaut 23 % de la propriété entière par période de dix ans, sans fraction et sans pouvoir excéder la valeur d'un usufruit viager.
Sur quelle base l'usufruitier amortit
Sur la valeur de son usufruit, pas sur celle de la pleine propriété.
Le barème de l'article 669 a été conçu pour les droits d'enregistrement. Son emploi comme base amortissable en BIC est l'usage courant, mais nous n'avons pas trouvé de doctrine BOFiP qui le valide explicitement, en particulier pour un usufruit viager - l'amortissement d'un usufruit temporaire sur sa durée est, lui, admis. Faites valider ce point avant de bâtir un plan d'amortissement dessus.
L'intérêt patrimonial
À l'extinction de l'usufruit - au décès de l'usufruitier - le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession sur l'usufruit. C'est le principal levier de transmission du démembrement.
Le piège
Un usufruit temporaire consenti à une société relève d'un régime différent et attire l'attention de l'administration. Le démembrement est un outil de transmission ; l'utiliser d'abord pour optimiser l'impôt courant est un mauvais calcul.
Sources
- Art. 578 et suivants du code civil | Art. 669 du CGI
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