Article 39 C du CGI

C'est la règle la plus structurante du régime réel en location meublée, et la plus souvent mal appliquée par les tableurs artisanaux.

Ce que dit la règle

L'amortissement déductible d'un bien loué ne peut pas excéder le résultat de l'activité avant amortissement. Autrement dit : l'amortissement peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous.

Un exemple

Recettes 14 400 €, charges 3 500 €, intérêts d'emprunt 3 800 €. Le résultat avant amortissement est de 7 100 €. Si la dotation calculée atteint 9 200 € :

• amortissement effectivement déduit : 7 100 € ;
• résultat fiscal : 0 € ;
• excédent reporté : 2 100 €.

Ces 2 100 € ne sont pas perdus. Ils deviennent un amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée sur les exercices suivants, dès que le résultat avant amortissement le permettra.

Pourquoi c'est important

Cette règle explique pourquoi un LMNP au réel affiche si souvent un résultat fiscal strictement nul pendant des années. Ce n'est pas une anomalie : c'est le fonctionnement normal du dispositif.

Elle explique aussi pourquoi les charges (elles, sans plafond) et l'amortissement n'ont pas le même statut. Des charges élevées peuvent créer un déficit BIC ; l'amortissement, non.

Le piège

Un logiciel qui ne plafonne pas la dotation produit un déficit fictif, donc une liasse fausse. C'est vérifiable : chez OpenLMNP, cette règle est couverte par un test automatisé public.