Régime réel

Au régime réel, l'impôt porte sur un résultat calculé : recettes moins charges réelles, moins amortissements. C'est le régime qui permet d'effacer fiscalement la quasi-totalité des loyers d'un bien acheté à crédit.

Ce qui devient déductible

• Intérêts d'emprunt et assurance emprunteur ;
• taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété ;
• frais de gestion, commissions de plateformes, honoraires comptables ;
• entretien et petites réparations ;
• amortissement du bien, du mobilier, des travaux et des frais d'acquisition.

C'est ce dernier poste qui fait la différence : il n'entraîne aucune sortie de trésorerie.

Comment on y accède

De plein droit au-dessus des plafonds du micro-BIC, sur option en dessous. L'option se formule dans les délais de déclaration, vaut un an et se reconduit tacitement.

La contrepartie

Une comptabilité d'engagement, un bilan, un compte de résultat, un tableau des amortissements, et le dépôt d'une liasse 2031 et 2033. C'est la vraie barrière à l'entrée - pas la complexité fiscale, mais le travail comptable annuel.

Le piège

Le réel n'est pas mécaniquement gagnant. Sur un bien ancien détenu sans crédit, avec peu de charges, l'abattement forfaitaire de 50 % peut rester plus favorable. Et depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés au calcul de la plus-value : une partie du gain fiscal se rattrape à la revente.