Première déclaration LMNP au réel : le parcours complet, de l'INPI au dépôt

Une première déclaration LMNP au régime réel n'est pas un formulaire à remplir un dimanche de mai. C'est une chronologie qui commence le jour de la mise en location, se poursuit par une formalité administrative dont le délai se compte en semaines, passe par une clôture d'exercice au 31 décembre, et se termine onze mois plus tard par deux dépôts distincts à quelques jours d'écart. La difficulté n'est pas la complexité de chaque pièce prise isolément : c'est le chevauchement des délais, et le fait qu'une pièce manquante en juin bloque un dépôt en mai suivant.

Ce guide déroule ce parcours sur un cas unique, du même bien, de bout en bout : un T2 acheté 200 000 € en mars, mis en location le 1er juin, déclaré au printemps suivant. Chaque étape est chiffrée. Les définitions des termes et des formulaires sont ailleurs sur ce site, dans les fiches correspondantes : ici, on ne définit pas, on enchaîne.

Ce qui décide vraiment de votre première déclaration LMNP : la date de mise en location

Presque toutes les erreurs de première année remontent à une confusion entre trois dates : la signature de l'acte, la mise en location, et la date de début d'activité déclarée à l'administration. Ce sont des dates différentes, et c'est la deuxième qui commande.

La date de l'acte fixe la propriété et le montant à immobiliser. Elle ne déclenche rien fiscalement : tant que le bien n'est pas proposé à la location meublée, il n'y a pas d'activité BIC, donc pas de recettes, pas de charges d'exploitation et pas d'amortissement.

La date de mise en location, elle, ouvre l'exercice. C'est à compter de cette date que le bien est mis en service, et donc que l'amortissement commence à courir au prorata temporis. C'est aussi la date de début d'activité à porter sur la déclaration au guichet unique, et celle qui détermine l'année d'exonération de CFE.

Déclarer l'activité et obtenir le SIRET : la formalité qui prend des semaines

La déclaration de début d'activité se fait sur le guichet unique de l'INPI, dans les quinze jours suivant le début de la location. C'est l'ancien formulaire papier P0i, dont la fiche détaille le contenu et ce qu'il déclenche.

Deux choses se jouent à ce moment-là, et une seule est visible.

La première est l'attribution du numéro qui identifiera l'activité pendant toute sa durée de vie. Le délai constaté est de quelques semaines, avec des variations importantes depuis la mise en service du guichet unique. Il n'existe aucune procédure d'urgence, et le SIRET est une mention obligatoire de la liasse comme de la 2042-C-PRO : rien ne permet de le contourner.

La seconde est le choix du régime fiscal, coché sur le même formulaire. En dessous des seuils du micro-BIC, le régime réel est une option : sans elle, vous restez au micro par défaut. Bonne nouvelle pour ceux qui découvrent le sujet tard : en cas de création d'activité, cette option peut encore être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre de la première année d'activité, c'est-à-dire jusqu'à la date limite de votre déclaration de revenus du printemps suivant (article 50-0, 4 du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 7 de la loi de finances pour 2022). L'option est ensuite valable un an et reconduite tacitement.

Le cas : un T2 à 200 000 €, acheté en mars, loué au 1er juin

Voici les données de départ, qui serviront jusqu'à la fin de ce guide.

Le premier exercice court donc du 1er juin au 31 décembre, soit sept mois. Les recettes de l'exercice s'élèvent à 7 x 850 = 5 950 €.

Côté charges, seules celles engagées à compter du début d'activité entrent dans le compte de résultat :

Deux absences méritent d'être signalées, parce qu'elles surprennent. La taxe foncière de l'année d'acquisition n'apparaît pas : le redevable légal est celui qui était propriétaire au 1er janvier, donc le vendeur. Le prorata que vous lui remboursez éventuellement au titre de l'acte relève du décompte du notaire, pas de vos charges d'exploitation. La CFE n'apparaît pas non plus : elle n'est pas due l'année de la création de l'activité (article 1478 II du CGI).

Le résultat avant amortissement du premier exercice est donc de 5 950 - 4 675 = 1 275 €.

Ce qu'il faut avoir rassemblé au 31 décembre

Le 31 décembre clôt l'exercice. À cette date, l'essentiel du travail devrait être fait, parce que rien de ce qui suit ne se retrouve facilement quatre mois plus tard :

• l'acte de vente complet, avec la ventilation entre terrain et bâti si elle y figure, et le prix des meubles s'il y avait un mobilier repris au vendeur ;
• le décompte définitif du notaire, qui détaille les droits de mutation, les émoluments et les frais de formalités, ligne par ligne ;
• le tableau d'amortissement du prêt remis par la banque, seule source acceptable pour la ventilation capital / intérêts, plus les frais de dossier et de garantie ;
• les factures de mobilier et d'équipement, avec la date d'achat et le détail par article : un « lot cuisine 3 200 € » sans détail est ininterprétable, et impossible à sortir de l'actif quand l'électroménager sera remplacé ;
• les factures de travaux réalisés avant la mise en location, en distinguant ce qui améliore le bien de ce qui l'entretient ;
• les baux, quittances et relevés bancaires de l'exercice ;
• l'avis d'imposition à la CFE s'il est arrivé, et les appels de charges de copropriété.

Un point de méthode qui vaut pour toute la suite : au régime réel, les produits et les charges se rattachent à l'exercice où ils sont acquis ou engagés, pas à celui où ils sont encaissés ou payés. Le loyer de décembre encaissé le 3 janvier est une recette de l'exercice qui vient de se clore. La facture de plombier de novembre payée en janvier est une charge de novembre.

Monter le premier tableau d'amortissement

C'est la pièce qui demande le plus de travail, et la seule qui se transmet d'exercice en exercice pendant vingt ou trente ans. Une erreur ici ne se voit pas la première année : elle se propage.

Le point de départ est la base amortissable, qui exclut le terrain. Sur ce bien, la quote-part de terrain est retenue à 15 %, soit 32 400 € sur un coût de revient de 216 000 € frais d'acquisition compris (voir plus loin l'arbitrage sur ces frais). La base du bâti est donc de 183 600 €, à laquelle s'ajoute le mobilier sur une ligne distincte.

La ventilation par composants ci-dessous reprend celle qui est communément retenue, avec le prorata de sept mois appliqué à la première année :

La dotation calculée pour le premier exercice est donc de 4 736 €, pour un résultat avant amortissement de 1 275 €. L'article 39 C du CGI plafonne la déduction : l'amortissement ramène le résultat à zéro, jamais en dessous. Sur l'exercice, 1 275 € d'amortissement sont effectivement déduits, et les 3 461 € restants deviennent un amortissement différé, reportable sans limite de durée.

Le résultat fiscal de la première année est donc nul. Ce n'est pas une anomalie : c'est le fonctionnement normal du régime, et c'est aussi la raison pour laquelle la comparaison avec le micro-BIC est en général tranchée dès l'année 1. Sous le régime micro, les 5 950 € de recettes auraient été imposés après abattement de 50 %, soit 2 975 € s'ajoutant au revenu imposable : pour un foyer à 30 % de tranche marginale, cela représente 892 € d'impôt sur le revenu et 553 € de prélèvements sociaux, soit 1 446 € de plus que le réel sur cette seule première année.

L'arbitrage des frais d'acquisition : deux liasses très différentes

Les 16 000 € de frais d'acquisition peuvent être traités de deux manières : déduits immédiatement en charges de l'exercice d'acquisition, ou incorporés au coût d'acquisition et donc amortis avec le bien. L'option est une décision de gestion, elle vaut pour toutes les immobilisations acquises au cours de l'exercice, et elle est irrévocable (BOI-BIC-CHG-20-20-10).

C'est le seul arbitrage réellement structurant d'une première déclaration. Voici ce qu'il donne, à données identiques :

La colonne de gauche est spectaculaire et souvent présentée comme avantageuse. Elle mérite un examen.

Un déficit BIC non professionnel ne s'impute pas sur le revenu global. Il ne s'impute que sur des bénéfices de même nature, c'est-à-dire d'autres résultats de location meublée non professionnelle, et seulement pendant dix ans. Or le mécanisme du plafonnement décrit plus haut a précisément pour effet de maintenir le résultat à zéro année après année tant qu'il reste du stock d'amortissement différé à consommer. Un LMNP qui n'a qu'un bien et un stock d'amortissement différé important n'aura, statistiquement, aucun bénéfice à opposer à ce déficit avant son expiration.

L'amortissement différé, lui, ne se périme pas. C'est l'argument décisif dans la plupart des configurations de premier bien : les 13 600 € de frais rattachés au bâti étalés sur les durées des composants restent disponibles indéfiniment, là où 14 725 € de déficit sont sur un compte à rebours de dix ans.

Déposer la liasse, puis reporter sur la déclaration de revenus

Au printemps suivant, deux dépôts distincts vous attendent, et le second est oublié plus souvent que le premier.

Le premier est la déclaration de résultat, la 2031 et ses annexes 2033. L'échéance est fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, majorée du délai de quinze jours accordé aux utilisateurs des téléprocédures, ce qui place en pratique la date limite autour du 20 mai. La date exacte change chaque année : elle est publiée sur impots.gouv.fr, et l'enchaînement complet des échéances de l'année figure sur notre calendrier fiscal.

Le dépôt est obligatoirement dématérialisé, mais pas forcément payant. Au régime simplifié, celui de la quasi-totalité des LMNP, deux canaux sont ouverts : la saisie en ligne gratuite depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, ou la transmission par un partenaire EDI-TDFC agréé, qui est payante. L'EDI n'est imposé qu'au réel normal, seuils que la location meublée atteint rarement. Une idée reçue tenace veut qu'un partenaire agréé soit obligatoire dès la première liasse : c'est faux, et nous l'avons nous-mêmes écrit avant de le vérifier.

Le second dépôt est le report du résultat sur la déclaration de revenus, via l'annexe 2042-C-PRO. Sur notre cas, le montant à reporter est 0 €, dans la rubrique des BIC non professionnels au régime réel. Reporter zéro est contre-intuitif, et c'est pourtant obligatoire : c'est ce report qui relie la liasse déposée au service des impôts des entreprises et votre déclaration personnelle. Son absence produit exactement le même signal qu'une activité non déclarée.

L'erreur symétrique est plus coûteuse encore : reporter les 5 950 € de recettes brutes dans les cases du micro-BIC alors que la liasse a été déposée au réel. Le résultat est alors imposé deux fois.

Le 1447-C avant le 31 décembre, et la CFE des années suivantes

Dernière échéance de la première année, et la plus discrète : la déclaration initiale de CFE, le 1447-C, à déposer avant le 31 décembre de l'année de début d'activité.

Ce dépôt ne conditionne pas l'exonération de l'année de création, qui est automatique. Il conditionne l'établissement de votre base d'imposition pour les années suivantes - à défaut, elle est arrêtée d'office - et la réduction de moitié de la base la première année d'imposition, soit l'année 2 de l'activité. Un oubli coûte donc cette réduction, sur un impôt qui, lui, revient tous les ans.

Sur notre cas, le 1447-C est à déposer avant le 31 décembre de l'année de la mise en location, alors même qu'aucune CFE n'est due au titre de cette année-là. C'est précisément ce décalage qui le fait oublier.

Les cinq points où une première déclaration LMNP dérape

Récapitulés dans l'ordre chronologique où ils se produisent, pas par gravité :

1. La formalité INPI faite trop tard. Le SIRET n'arrive pas à temps, et aucune déclaration n'est déposable sans lui.
2. Le prorata d'amortissement calculé depuis l'acte. Trois mois de dotation en trop sur notre cas, et une incohérence lisible dans la liasse.
3. Le terrain amorti avec le bâti. Les 32 400 € de quote-part de terrain ne s'amortissent jamais. C'est l'un des premiers points regardés en cas de contrôle, parce qu'il se vérifie en une soustraction.
4. Un amortissement qui creuse un déficit. La dotation se plafonne au résultat avant amortissement ; l'excédent part en amortissement différé. Un tableur qui ne connaît pas cette règle produit une liasse fausse dès l'année 1, et l'erreur se transmet ensuite à tous les exercices suivants.
5. La liasse déposée, le report oublié. Deux dépôts, deux destinataires, deux échéances proches mais distinctes.

Aucun de ces cinq points n'est difficile pris isolément. Ce qui les rend coûteux, c'est qu'ils se découvrent tard, quand la chaîne d'exercices s'est déjà construite dessus. Si vous voulez voir à quoi ressemble le résultat de ce parcours - tableau d'amortissement par composants, plafonnement, liasse complète - la démo en ligne contient un jeu de données complet, et les règles de calcul sont publiques sur GitHub.