BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Louer un logement nu produit des revenus fonciers. Louer le même logement meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux. C'est la distinction fondatrice de toute la fiscalité du meublé.

Ce que cette qualification implique

• Possibilité d'amortir le bien, impossible en revenus fonciers ;
• obligation de tenir une comptabilité commerciale au régime réel ;
• immatriculation, SIRET et CFE ;
• régime de déficit spécifique, non imputable sur le revenu global en LMNP.

Pourquoi le meublé relève des BIC

Parce que la location meublée est assimilée à une activité commerciale : le bailleur ne se borne pas à mettre un local à disposition, il fournit un logement équipé et prêt à l'usage. La liste des meubles obligatoires est fixée par décret.

L'arbitrage nu / meublé

L'amortissement est le seul mécanisme qui permette de constater une charge sans décaissement. C'est ce qui explique qu'à loyer égal, un meublé au réel soit très souvent moins imposé qu'une location nue - au prix d'une gestion plus lourde et d'une rotation locative supérieure.

Le piège

Un logement loué nu puis meublé change de catégorie fiscale en cours de route. Les déficits fonciers antérieurs ne se reportent pas sur les BIC : ce sont deux compartiments étanches.