Comment estimer la quote-part de terrain de son bien ?

Le terrain ne s'amortit pas : sa valeur doit être retirée avant tout calcul. Encore faut-il l'estimer, et aucun texte ne fixe de pourcentage.

Les ordres de grandeur admis

• 10 à 15 % : appartement en immeuble collectif, où le foncier se répartit entre de nombreux lots ;
• 20 à 30 % : zone tendue, grande ville, où le terrain porte l'essentiel de la valeur ;
• 30 à 40 % : maison individuelle avec terrain.

Les méthodes justifiables

1. La ventilation de l'acte notarié, quand elle existe. C'est la plus solide.
2. Le prix des terrains à bâtir du secteur, rapporté à la quote-part de parties communes de votre lot.
3. La ventilation du promoteur, en cas d'achat neuf ou en VEFA.
4. Une évaluation par comparaison, documentée par des annonces ou des données de vente.

Ce qui compte le plus

Pas tant le pourcentage exact que la capacité à l'expliquer. Conservez la pièce sur laquelle vous vous êtes appuyé : c'est elle qui fait la différence en cas de discussion.

L'enjeu chiffré

Sur un bien à 200 000 €, passer de 15 % à 30 % de terrain retire 30 000 € de base amortissable, soit environ 1 140 € de dotation annuelle en moins. À 30 % de tranche marginale plus prélèvements sociaux, c'est près de 550 € d'impôt en plus chaque année.

D'où la tentation de retenir un pourcentage très bas - et l'attention que l'administration y porte. Un appartement en centre-ville déclaré avec 5 % de terrain sera difficile à défendre, et la reprise porterait sur toute la période non prescrite.