Estimation de la valeur vénale

À quoi sert la valeur vénale en LMNP

Quand vous mettez en location un bien que vous possédiez déjà, la base amortissable n'est pas votre prix d'achat : c'est la valeur vénale à la date de mise en location. Sur un bien acheté dix ans plus tôt, l'écart entre les deux se compte souvent en dizaines de milliers d'euros d'amortissement - dans un sens comme dans l'autre. C'est aussi le chiffre le plus souvent posé au jugé, faute de repère.

Comment le calcul est fait

Nous téléchargeons le fichier DVF de votre commune pour le millésime choisi, ne gardons que les ventes mono-lot du type de bien demandé, calculons le prix au m² de chacune, puis en prenons la médiane.

Le filtre mono-lot est la principale précaution : dans DVF, le prix d'une vente est répété sur chacune de ses lignes. Le rapporter à la surface d'un seul lot d'une vente qui en compte trois gonfle cette ligne d'un facteur deux ou trois. Sur une médiane communale, l'effet reste modéré mais réel - nous l'avons mesuré sur le millésime 2025 à +0,6 % à Paris 11ᵉ et à Rennes, +2,2 % à Nice, +6,9 % à Bordeaux, soit près de 14 000 € de base amortissable sur un bien à 200 000 €. En dessous de 5 ventes exploitables, nous n'affichons rien du tout.

Limites connues : DVF ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte, ne remonte que cinq ans, et ne dit rien de l'état du bien. Les valeurs aberrantes (ventes à l'euro symbolique, soultes) sont écartées. À Paris, Lyon et Marseille, l'estimation est faite par arrondissement - c'est la maille à laquelle la DGFiP publie.

Ce qui transite par notre serveur

Contrairement à nos autres calculateurs, qui ne transmettent rien, celui-ci a besoin d'aller chercher la donnée chez data.gouv.fr. Ce qui passe par le serveur : la commune, le type de bien et la surface. Ce qui n'y passe pas : aucune adresse, aucun montant, aucun email - et rien n'est conservé. Seul le fichier public de la commune est mis en cache, pour éviter de le retélécharger.