Que se passe-t-il fiscalement à la revente d'un LMNP ?

La plus-value d'un loueur non professionnel relève du régime des particuliers, pas des plus-values professionnelles.

Le calcul

Prix de vente moins prix d'acquisition corrigé : majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % au-delà de cinq ans), puis minoré des amortissements déduits.

Ce qui a changé le 15 février 2025

Avant, le LMNP cumulait deux avantages : amortir pendant la détention, et sortir sans reprise de ces amortissements. Ce cumul est terminé pour les cessions postérieures à cette date.

Un exemple. Bien acheté 200 000 €, revendu 260 000 € après douze ans, 54 000 € d'amortissements déduits :

• prix d'acquisition majoré des forfaits : 245 000 € ;
• moins les amortissements réintégrés : 191 000 € ;
• plus-value brute : 69 000 €, contre 15 000 € sous l'ancien régime.

Les abattements sauvent la mise sur la durée

• Impôt sur le revenu : exonération totale à 22 ans de détention ;
• prélèvements sociaux : exonération totale à 30 ans.

Le décalage explique qu'on puisse ne plus payer d'impôt sur le revenu tout en devant encore des prélèvements sociaux pendant huit ans.

Les exclusions du mécanisme

Les logements en résidences services - étudiantes, seniors, établissements pour personnes âgées ou handicapées - restent hors du champ de la réintégration.

Ce qu'il faut en retirer

Pas que le régime réel a perdu son intérêt : l'avantage annuel reste entier, et il est immédiat alors que la reprise est lointaine et atténuée par les abattements. Mais l'horizon de revente entre désormais dans l'arbitrage - et le suivi rigoureux des amortissements devient indispensable, puisqu'il faudra les chiffrer au moment de vendre.