Le LMNP entre-t-il dans l'IFI ?

Oui, et c'est une confusion fréquente. Un bien loué en meublé non professionnel entre dans l'assiette de l'IFI comme n'importe quel bien immobilier.

Le seuil

L'IFI est dû si le patrimoine immobilier net du foyer dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Le barème progressif s'applique alors dès 800 000 €.

Ce qui se déduit

Le capital restant dû des emprunts contractés pour acquérir les biens. Un patrimoine financé à crédit pèse donc peu les premières années, et de plus en plus à mesure que les prêts s'amortissent - l'IFI peut apparaître sans qu'aucune acquisition n'ait eu lieu.

Ce qui exonère

Les biens professionnels - mais le critère de l'article 975 V du CGI n'est pas celui du LMP. Il exige des recettes supérieures à 23 000 € et que l'activité procure plus de 50 % des revenus nets du foyer. Le statut LMP, lui, compare les recettes aux autres revenus d'activité.

Conséquence pratique, et défavorable : au régime réel, l'amortissement ramène souvent le revenu net à zéro. On peut donc être LMP sans atteindre les 50 %, et rester imposable à l'IFI.

Le passage en LMP pour échapper à l'IFI est rarement un bon calcul : il déclenche les cotisations sociales des indépendants, de l'ordre de 35 à 40 % du résultat, contre 18,6 % de prélèvements sociaux.

Ce que la valorisation retient vraiment

L'assiette retient la valeur vénale au 1er janvier, pas le prix d'achat ni la valeur nette comptable. Les amortissements pratiqués ne réduisent en rien l'assiette IFI.