Plus-value immobilière

La plus-value d'un LMNP relève du régime des particuliers, pas des plus-values professionnelles - c'est ce qui distingue le loueur non professionnel du loueur professionnel.

Le calcul

Prix de vente moins prix d'acquisition corrigé : majoré des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention), puis minoré des amortissements déduits depuis 2025.

Les taux et les abattements

• Impôt sur le revenu : 19 %, avec un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année et 4 % la 22e, d'où une exonération à 22 ans ;
• prélèvements sociaux : 17,2 %, avec 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e puis 9 % par an, d'où une exonération à 30 ans.

Le décalage entre les deux barèmes explique qu'on puisse être exonéré d'impôt sur le revenu tout en devant encore des prélèvements sociaux pendant huit ans.

Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

Les exonérations

Résidence principale, cession dont le prix n'excède pas 15 000 €, détention longue, et quelques cas particuliers (première cession sous condition de remploi, retraités sous conditions de ressources).

Le piège

Attention au taux de prélèvements sociaux : 17,2 % sur les plus-values, alors que les revenus locatifs meublés supportent désormais 18,6 %. Ce sont deux assiettes distinctes, régies par des textes différents.